Pour les contribuables qui n’entrent pas dans le champ d’application du régime micro-foncier ou qui décident d’opter pour l’application du régime réel, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées. Lorsque la somme des charges et dépenses déductibles dépasse le revenu foncier brut, un déficit foncier apparaît.
Ce déficit peut, sous certaines conditions, être déduit du revenu brut global, dans la limite de 10.700 € par an. La limite de 10.700 € est appréciée par déclaration de revenus. Elle est globale pour tous les immeubles ou parts possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal.
Seule la part du déficit foncier qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global. La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt et celle excédant le plafond de 10 700 € n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber tout ou partie du déficit foncier (imputable dans la limite de 10.700 €), l’excédent du déficit foncier est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Lorsque l’immeuble est détenu par une société, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global d’un associé est subordonnée à la double condition d’affectation de l’immeuble à la location par la société pendant trois ans et de conservation des parts de la société par l’associé pendant ce délai.
Aucune remise en cause n’est effectuée dans les cas suivants : décès, invalidité ou perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble productif du déficit.
Recettes à prendre en compte
Elles comprennent les recettes de toute nature perçues par le propriétaire.
Il s’agit notamment :
Les recettes à retenir pour déterminer le revenu foncier sont celles qui ont été effectivement encaissées au cours de l’année de l’imposition, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent.
On doit donc faire état non seulement des loyers perçus à leur échéance normale, mais aussi des encaissements se rapportant à des loyers arriérés ou perçus d’avance. En revanche, les loyers venus à échéance en cours d’année et demeurés impayés par suite de la carence des locataires n’ont pas à être déclarés.
Charges et travaux déductibles en matière de locaux d’habitation
En application de l’article 31, I-1° du CGI, les sommes admises en déduction sont notamment, s’agissant de locaux d’habitation, les suivantes :
– Les intérêts d’emprunt et frais assimilés contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du lot (frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, commission d’engagement, agios …), dès lors que ces sommes sont payées effectivement pendant l’année considérée ;
La liste des charges donnée ci-dessus n’est pas limitative. En effet, conformément au principe général posé par l’article 13 du CGI, les dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu sont admises en déduction (sauf lorsqu’il s’agit de dépenses expressément exclues des charges foncières déductibles telles que les dépenses de reconstruction).
Dépenses d’entretien et réparation
Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial. Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination. Les travaux ayant pour objet la remise en état du gros œuvre (toitures, façades…), des canalisations ou de l’installation électrique présentent le caractère de dépenses de réparation. Les travaux de réparation (réfection, par exemple, des installations électrique, sanitaire et de chauffage) réalisés à l’occasion de travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas donner lieu à déduction lorsqu’ils sont indissociables de ces derniers.
Dépenses d’amélioration
Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Elles ne sont déductibles que pour des locaux d’habitation.
Est notamment considérée comme ayant pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, l’installation du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur, de portes dans les cabines d’ascenseurs, d’une antenne collective de télévision.
Est notamment considérée comme ayant pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, l’installation du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur, de portes dans les cabines d’ascenseurs, d’une antenne collective de télévision. Lorsque les dépenses de réparation et d’entretien s’accompagnent de l’adjonction d’éléments ou d’équipements nouveaux, l’ensemble de cette opération présente le caractère de dépenses d’amélioration. Toutefois, la seule circonstance que la dépense a consisté dans le remplacement d’un élément ou d’un équipement obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de dépense de réparation ou d’entretien.
Ainsi, lorsque lés dépenses d’entretien et de réparation sont réalisées conjointement avec des dépenses d’amélioration, l’ensemble constitue en principe un tout indissociable. Les dépenses d’amélioration doivent être distinguées des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement alors même que celles-ci seraient rendues nécessaires par la rénovation ou la modernisation d’un immeuble ancien.
En effet, ces dernières dépenses sont expressément exclues des charges déductibles par l’article 31, I-1° b et b bis du CGI.
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