La loi Malraux a pour objectif la conservation du patrimoine. Principe : les contribuables domiciliés en France investissent dans des immeubles anciens protégés à restaurer et en contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, en proportion des dépenses engendrées par la restauration complète de l’immeuble bâti.
Les immeubles concernés par la loi Malraux
L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé :
- Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert soit par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dans un site patrimonial remarquable lorsqu’un plan n’a pas été encore approuvé à condition, dans ce cas, que l’opération de restauration ait été déclarée d’utilité publique en application de l’article L 313-4 du Code de l’urbanisme.
- Dans un quartier ancien dégradé pour les dépenses exposées jusqu’au 31 décembre 2019 ;
dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, pour les dépenses exposées du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2019. La liste des quartiers concernés est fixée par l’arrêté du 19 janvier 2018 (JO 31 texte 23).
Le droit à la réduction d’impôt s’ouvre lorsque la restauration de l’immeuble est déclarée d’utilité publique ou lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé a été approuvé.
L’immeuble bâti doit être par définition :
- Un local d’habitation
- Un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage,
- Ou un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation, mais dont le produit de la location imposé rentre dans la catégorie des revenus fonciers.
Attention, la réduction d’impôt ne s’applique pas dans 2 cas précis :
- Si l’immeuble a fait l’objet d’un démembrement de propriété,
- Si les dépenses liées à l’immeuble sont réalisées par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.
Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt
On ne peut retenir que les dépenses supportées à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et ce jusqu’au 31 décembre de la troisième année. On peut, par conséquent, bénéficier de cet avantage fiscal pendant 4 ans. Ce délai peut être prolongé si les travaux sont interrompus ou ralentis par fait de force majeure.
Les différents types de dépenses éligibles à la Loi Malraux (restauration complète de l’immeuble)
Charges foncières de droit commun :
- Les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire,
- Les primes d’assurance,
les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, exceptés les frais liés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, - Les frais de gestion de l’immeuble.
- D’autres charges peuvent être prises en considération comme les dépenses d’amélioration liées aux locaux professionnels et commerciaux en vue de la protection contre les effets de l’amiante ou de faciliter l’accès aux handicapés ou les impositions perçues par les collectivités territoriales ou par certains établissements publics.
Charges spécifiques :
les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration,
les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique, en relation avec le caractère protégé de la zone où se situe l’immeuble,
et la fraction des provisions versées par le propriétaire pour les dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant employé par le syndic de la copropriété pour le paiement de ces dépenses.
A noter : si les dépenses de travaux sont prévues dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le montant des travaux à déclarer doit correspondre au prix des travaux prévus dans ce même contrat et inscrit selon un échéancier à destination de l’acquéreur.
Les engagements à respecter dans le cadre de la loi Malraux
Le propriétaire (acquéreur ou société propriétaire) doit prendre l’engagement de louer le bien immobilier nu pendant 9 ans. L’immeuble doit être donné en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de restauration de l’immeuble (usage de résidence principale du locataire).
Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient ce changement d’affectation. La location ne peut en aucun cas profiter à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou à un descendant du propriétaire. Il en est de même pour l’associé de la société propriétaire de l’immeuble.
Les taux de réduction en loi Malraux
Le taux de réduction est variable selon le périmètre où se situe l’immeuble, ils sont de :
- 30% des dépenses supportées pour des immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant un concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
- 22% par les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou opération de restauration déclarée d’utilité publique.
Principe : Les charges et dépenses liées à la restauration sont retenues dans la limite de 400.000 € sur une période globale de quatre années consécutives pour une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2017. Pour les demandes ou déclarations antérieures à cette date, les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans une limite annuelle de 100.000 €.
Non inclus dans le prolongement des niches fiscales.