Les avantages d’un investissement en Monuments Historiques

Les propriétaires d’immeubles historiques bénéficient d’un régime fiscal particulier qui leur permet de prendre en compte les charges foncières qu’ils supportent dans des conditions plus favorables que celles de droit commun. Par ailleurs, les droits de mutation à titre gratuit portant sur des monuments historiques sont exonérés.

Les obligations de l’investisseur en MH

L’investisseur doit en principe détenir directement l’immeuble (le monument historique peut être détenu par l’intermédiaire d’une SCI familiale ou d’une SCI ayant obtenu un agrément).

L’investisseur doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition ;

L’immeuble doit soit :

• Etre classé au titre des monuments historiques ou inscrit à l’inventaire supplémentaire ;
• Faire partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine

Les immeubles classés ou inscrits peuvent faire l’objet d’une division si cette mise en copropriété fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre du budget, après avis du ministère de la culture.

Les modalités de déduction des charges

Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques peuvent être admises en déduction :

• Soit, en totalité, du revenu foncier procuré par l’immeuble lorsque celui-ci procure des recettes imposables et n’est pas occupé par le propriétaire. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable
• Être sans limitation de montant sur le revenu global (l’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes) ;
• Soit du revenu global du propriétaire lorsque l’immeuble ne procure aucune recette imposable (en cas de constatation d’un déficit du revenu global, celui-ci n’est pas reportable sur le revenu global des années suivantes) ;
• Soit pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l’immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.

Exonération des droits de mutation à titre gratuit

Sont exonérés de droit de mutation à titre gratuit les transmissions par décès et les donations sur des immeubles qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que sur les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique.

L’exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, les donataires ou les légataires avec les ministres chargés de la culture et des finances d’une convention à durée indéterminée (cette convention précise les obligations des donataires, héritiers et légataires et énumère les biens meubles et immeubles exonérés).

L’exonération fonctionne également pour les transmissions portant sur des parts de SCI familiale (cas où le monument historique est détenu par l’intermédiaire de telle société) à condition que :

• Les héritiers, légataires ou donataires adhèrent à la convention conclue entre la société et les ministres chargés de la culture et des finances ;
• Les revenus de la SCI familiale soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Subventions

Les travaux de restauration, de conservation, de réparation ou d’entretien réalisés spontanément par le propriétaire d’un immeuble classé ou inscrit peuvent faire l’objet de subventions de la part de l’Etat.

Il n’existe pas de limite réglementaire pour la participation de l’Etat ; en pratique, ce taux ne dépasse pas 50 % du coût total de l’opération et varie en fonction de différents critères : caractéristiques particulières du monument, son état, la nature des travaux projetés et les efforts consentis par le propriétaire.

Déclaration fiscale

Les charges imputées sur l’année écoulée doivent être annexées à la déclaration fiscale. Il est important de joindre à la première déclaration une note indiquant selon le cas, la date de décision de classement ou d’inscription ou une copie de la décision d’octroi du label de la Fondation du Patrimoine.