La loi Pinel ancien réhabilité est entrée en vigueur le 1er septembre 2014. Elle offre un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt de 63 000 € au maximum sur 12 ans, en contrepartie d’une location encadrée dans le temps et les conditions.

Les conditions d’application de la loi Pinel ancien réhabilité
L’acquéreur d’un bien, à compter du 1er septembre 2014, d’un lot déjà affecté à l’habitation, en vue de procéder à sa réhabilitation (acquisitions à titre onéreux de locaux qui ne satisfont pas aux critères de décence prévus à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et qui font l’objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs) pourra bénéficier du dispositif Pinel réhabilité 2022.

Le Pinel optimisé au déficit foncier est l’addition de deux régimes : le Pinel ancien et le déficit foncier. Ainsi, ce dispositif peut être mis en place dès lors que la nature des travaux à effectuer dans un logement est compatible avec le Pinel ancien et le déficit foncier.

Les caractéristiques de la loi Pinel rénovée :

• Réduction d’impôts comprise entre 12% et 21% du prix de vente selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans)
• La réduction d’impôts est calculée sur le foncier ET les travaux de réhabilitation intérieurs et parties communes
• Les travaux éligibles Pinel sont les travaux de réhabilitation qui permettent de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et au moins 6 des performances techniques (l’arrêté du 19 déc. 2003)

Le dispositif Malraux 2022 donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ;
• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2022 est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 année consécutive.

La Loi Malraux s’adresse aux contribuables français investissant dans la rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique, destinés à la location. Contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent prendre en charge la restauration de l’intégralité de l’immeuble. Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Le dispositif « Denormandie », qu’est-ce que c’est ?

La loi Denormandie est un dispositif entré en vigueur le 1er janvier dans le cadre de la loi finances 2019 et a été prorogé pour 4 ans soit jusqu’au 31 décembre 2022. Il s’agit d’un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien comportant des travaux de rénovation en France métropolitaine. La loi Denormandie est la transposition du régime Pinel à l’ancien. Le dispositif Denormandie permet de louer un bien immobilier à ses descendants ou à ses ascendants. De plus, il permet une durée d’engagement qui varie entre 6, 9 ou 12 ans.

Le mécanisme de défiscalisation Denormandie est destiné à tous les investisseurs souhaitant investir dans des logements anciens comportant des travaux de rénovation, en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur les revenus.

L’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

La loi Monuments Historiques a été instituée en 1913 pour restaurer et entretenir des immeubles particulièrement précieux sur le plan du patrimoine national. Par ce biais, l’État transfère sur les investisseurs privés la sauvegarde d’une grande partie du patrimoine national.

Ce dispositif fiscal s’adresse aux contribuables les plus aisés, ou ayant un revenu exceptionnel à neutraliser, qui poursuivent l’un ou plusieurs des objectifs suivants :

• Constitution d’un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées.
• Protection de la famille via l’assurance du prêt.
• Préparation de la retraite en obtenant des revenus complémentaires.

Quels sont les avantages fiscaux en Monuments Historiques ?

• Les opérations en Monuments Historiques consistent à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux de restauration. Le coût des travaux ainsi que les intérêts d’emprunt liés aux prêts peuvent être déductibles à 100% des revenus d’imposition.
• Le déficit généré peut être déductible du revenu global sans aucune limite puisqu’il n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.
• Une forte économie d’impôt sur une courte durée (1, 2 ou 3 ans) est possible tant qu’elle correspond à la durée des travaux.
• Un impact immédiat sur la TMI (tranche marginale d’imposition) pour le contribuable qui doit faire face à un revenu exceptionnel

Le dispositif du déficit foncier est un dispositif apparenté à la défiscalisation immobilière qui relève de la fiscalité immobilière de droit commun. Grâce à cette disposition, il est possible de déduire l’ensemble des charges qui sont liées aux travaux de rénovation d’un logement avant sa mise en location.

L’investissement dans un bien immobilier destiné à la location qui nécessite au préalable, de faire des travaux de rénovation conséquents permet alors d’exonérer les revenus fonciers existants et d’attribuer le reste sur son revenu global à hauteur de 10 700 €.

Le dispositif déficit foncier est dédié aux investisseurs soumis à une importante imposition sur le revenu (TMI à partir de 30 %) ou disposant par ailleurs de revenus fonciers (eux-mêmes soumis à la CSG CRDS). Il est aussi possible d’optimiser une opération en déficit foncier en la jumelant avec le dispositif Pinel ancien.

Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Déduction sur les revenus, il se situe donc en dehors du plafonnement global des niches fiscales. Il permet ainsi aux investisseurs d’utiliser le plafond global pour profiter d’autres avantages fiscaux tels que les aides à domicile, les FIP … à hauteur de 10 000 € et même de 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer.

Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes ayant des revenus fonciers importants tout en étant une source de revalorisation patrimoniale par la rénovation de son bien immobilier.